Rachat de crédit immobilier : renégociez un taux plus bas

Quel est le principe d’un rachat de crédit immobilier ?

Un rachat de crédit immobilier est une opération qui consiste à faire racheter un crédit immobilier en cours remboursé à sa banque (A) par un autre établissement bancaire concurrent (B). L’objectif pour un emprunteur est de bénéficier d’une meilleure offre de prêt immobilier avec des conditions de remboursement réajustées et plus favorables que les termes du contrat original. Pour la banque B, l’avantage de cette opération est de capter de nouveaux clients et de les fidéliser sur le long terme.

Les critères incontournables qui peuvent être négociés avec la nouvelle banque, chargée du rachat de crédit immobilier, sont les suivants :

• le taux d’intérêt nominal pour réduire le coût du financement,
• la durée de remboursement,
• le montant des mensualités modulable à la hausse comme à la baisse,
• un nouveau contrat d’assurance de prêt personnalisé pour réaliser des économies et être mieux protégé.

Comment fonctionne le rachat d’un crédit immobilier par une autre banque ?

Le processus pour finaliser un rachat de crédit est relativement simple à comprendre : un emprunteur qui rembourse son prêt immobilier chez sa banque A va entrer en contact avec un ou plusieurs établissements concurrents pour demander à le faire racheter.

Après une phase de négociation et de comparaison des différentes propositions, l’emprunteur va choisir et signer la meilleure offre de prêt. La banque B sélectionnée va alors procéder à la clôture du prêt immobilier détenu chez la banque A en remboursant le capital restant dû. Puis, elle va débloquer les fonds d’un nouveau prêt immobilier avec les conditions négociées qui sont plus avantageuses pour l’emprunteur.

Le rachat de crédit immobilier pour fonctionnaire

A contrario de la renégociation d’un prêt, le rachat de crédit immobilier implique de changer de changer de banque. Pour un fonctionnaire, le changement d’établissement n’est pas un handicap. Au contraire il s’agit d’une situation toute à son avantage. En effet, le statut de fonctionnaire est un profil recherché et apprécié des banques. D’une part, l’exercice au sein de la fonction publique permet de s’assurer de la pérennité de son emploi.

Cet état de fait est plutôt rassurant pour un organisme prêteur car si un CDI (contrat de travail à durée indéterminée) est un bon point, la titularisation d’un agent est un vrai bonus sur le profil de l’emprunteur. Pour une banque, ce statut assure un versement régulier et durable du salaire. Dans le cadre d’un rachat de prêt pour fonctionnaire, les démarches pourront alors, sous conditions, être plus faciles à mettre en place.

Enfin, le regroupement de crédits n’implique pas nécessairement de changer de banque. Mais l’occasion peut être saisie pour réduire ses frais bancaires et même pour chercher de meilleures assurances de prêt.

Quel est le coût d’un rachat de crédit immobilier ?

Le rachat de crédit n’est pas une opération dépourvue de frais bancaires. En effet, les organismes vont appliquer à l’emprunteur des frais supplémentaires, que ce soit la banque d’origine (A), la nouvelle banque (B) et un intermédiaire bancaire dans le cas échéant. En revanche, en intégrant le montant total racheté par la banque, le paiement des frais complémentaires est facilité puisqu’ils sont échelonnés dans les mensualités du crédit immobilier.

Les principaux frais d’un rachat de crédit immobilier sont les suivants :

Les Indemnités de remboursement anticipé (IRA)

Les IRA sont récupérées par le prêteur initial et sont calculées en faisant l’addition de 6 mois d’intérêts bancaires au taux moyen du capital déjà remboursé. Toutefois, ces pénalités ne peuvent pas dépasser 3 % du capital restant dû.

Les frais de dossier

Les frais de dossier correspondent à une rémunération pour le temps que le conseiller bancaire de la nouvelle banque a consacré au montage du dossier et au rachat du prêt immobilier.

Les frais d’intermédiation

Les frais d’intermédiation, ou de mandat, rémunèrent les professionnels de l’intermédiation en opérations de banque (courtiers). Lorsqu’un courtier est sollicité pour se charger de trouver la meilleure offre de rachat de crédit immobilier auprès de ses partenaires bancaires, la réussite de l’opération déclenche des frais d’intermédiation.

Les frais de garantie

La nouvelle banque qui doit clôturer l’ancien prêt immobilier peut conditionner un accord de financement à la souscription d’une garantie. Or, une garantie hypothécaire est validée par un acte notarié conduisant l’emprunteur à payer des frais de notaire, tandis que la prise d’une garantie chez un organisme de cautionnement nécessite d’avancer une caution.

A noter que le financement initial, avant son rachat, est parfois couvert par une garantie hypothécaire qu’il va falloir lever auprès d’un notaire moyennant le versement d’une somme d’argent supplémentaire.

Quand faire un rachat de crédit immobilier pour qu’il soit rentable ?

Un rachat de crédit immobilier ne peut pas être financièrement gagnant à tous les coups. L’emprunteur doit en effet lancer ses démarches en respectant un certain nombre de règles s’il souhaite que l’opération lui soit profitable. Il existe trois principaux critères :

• Le crédit immobilier en cours à faire reprendre doit être dans le premier tiers de sa durée de remboursement

Ex : pour un prêt immobilier de 15 ans, une demande de rachat de crédit doit être lancée, dans l’idéal, lors des 5 premières années.

Pourquoi ? Parce que la plus grande partie des intérêts bancaires sont payés pendant cette période. Bien que les mensualités soient lissées, l’emprunteur rembourse une part d’intérêts et de capital emprunté variable dans le temps. Les intérêts diminuent au fil des années tandis que la part du capital augmente.

• Le taux nominal proposé par la nouvelle banque doit être inférieur d’au moins 1 point de base par rapport au taux du contrat initial

Ex : un crédit immobilier avec un taux nominal de 2,2% doit être inférieur ou égal à 1,2% après son rachat par un autre établissement.

Pourquoi ? La raison est simple : le gain provenant de la baisse du taux d’intérêt doit être suffisant pour amortir le coût de l’ensemble des frais bancaires du rachat de crédit.

• Le capital restant dû à faire racheter doit être supérieur à 50 000 €

Pourquoi ? La réponse est identique à la précédente puisque la somme restante à rembourser doit être suffisamment élevée pour que les économies réalisées soient supérieures aux frais.

Quel est le taux d’un rachat de crédit immobilier ?

Le taux de rachat de crédit immobilier est calculé en fonction de plusieurs éléments : la politique tarifaire de chaque établissement bancaire et les taux d’usure des crédits immobiliers de la Banque de France. Mais le profil emprunteur est également étudié à la loupe. En effet, la situation personnelle et financière est analysée par les conseillers afin qu’ils puissent formuler un taux dans chaque offre de prêt. Plus le risque d’insolvabilité est faible, plus le taux proposé est intéressant.

Quelle banque faut-il choisir pour faire un rachat de crédit à l’habitat ?

Un rachat de crédit immobilier peut se faire en passant par plusieurs types d’organismes financiers :

• les établissements bancaires classiques qui sont les banques de détail de la vie courante,
• les banques en ligne puisque certaines d’entre elles proposent dorénavant le rachat de prêt immobilier dans leurs offres commerciales,
• les établissements bancaires spécialisés dans le rachat de prêts,
• les intermédiaires bancaires, ou courtier, dont le métier consiste à trouver la meilleure offre de prêt en faisant le lien entre l’emprunteur et ses partenaires bancaires.

Le choix de l’intermédiaire bancaire peut être judicieux dans la mesure où un accompagnement est prévu pour simplifier les démarches d’un rachat de crédit immobilier. De plus, les conseillers apportent une réelle valeur ajoutée avec leur expertise qui contribue à obtenir une offre de rachat plus adaptée aux attentes d’un emprunteur.

Pourquoi faire un rachat de crédit immobilier ?

Négocier un meilleur taux d’intérêt de crédit immobilier

La réduction du taux d’intérêt nominal est l’une des premières aspirations. La conjoncture des taux bas records encourage effectivement les particuliers à remettre en cause la pertinence de leur offre de prêt actuelle. Depuis 2016, les records du coût du crédit n’ont cessé de tomber jusqu’à atteindre un taux moyen inférieur à 1 % sur 15 ans. Au second trimestre de 2020, le taux moyen est tombé à 1,25% sur toutes les durées confondues d’après l’Observatoire Crédit Logement CSA.

Si le prêteur ne parvient pas à proposer un meilleur taux après une renégociation, le rachat de crédit peut permettre de positionner les offres des établissements bancaires en concurrence pour décrocher un taux d’intérêt canon. De précieuses économies peuvent être réalisées tout au long de la durée du financement.

Réadapter le montant de ses mensualités et sa durée d’emprunt

Le rachat de prêt à l’habitat est l’occasion d’ajuster le montant des mensualités pour qu’elles puissent mieux correspondre au présent. Concrètement, il n’est pas rare que la situation personnelle et professionnelle changent entre le moment où le prêt d’origine est souscrit et celui où il est racheté par une autre banque. Deux options sont à étudier :

• L’emprunteur peut décider, en accord avec la nouvelle banque, de réduire son taux d’endettement en allégeant ses mensualités pour solutionner une perte de revenu qui a pu compresser le reste à vivre du foyer. Un meilleur taux peut d’ailleurs contribuer à baisser les échéances en réduisant le montant des intérêts à payer.
• A l’inverse, si la situation financière s’est améliorée, une augmentation du montant des mensualités va permettre de rembourser plus rapidement le crédit immobilier et de réduire davantage son coût total.

Obtenir un contrat d’assurance de prêt immobilier moins cher

Un rachat de crédit immobilier est aussi l’occasion de négocier un meilleur tarif pour la cotisation de l’assurance qui couvre l’emprunt. La banque qui va racheter le financement peut conditionner son accord à la souscription d’une assurance de prêt chez elle. Mais légalement, l’emprunteur a le champ libre pour assurer le crédit immobilier chez un concurrent, c’est ce qui s’appelle la délégation d’assurance (loi Lagarde). Les compagnies d’assurance proposent des tarifs très compétitifs grâce aux contrats individuels aux garanties adaptables à la situation personnelle et professionnelle des co-emprunteurs.

De plus, la délégation d’assurance va permettre d’obtenir un nouveau contrat qui ne va plus se baser sur le capital emprunté, mais sur le capital restant dû. Ce qui signifie que plus le changement d’assurance est réalisé tôt et plus les économies seront importantes.

Est-il plus facile d’avoir un rachat de crédit immobilier en étant fonctionnaire ?

Le statut de fonctionnaire est un profil recherché et apprécié des banques. L’exercice au sein de la fonction publique permet d’avoir une sécurité de l’emploi. Cet état de fait est plutôt rassurant pour un organisme prêteur car si un CDI (contrat de travail à durée indéterminée) est un bon point, la titularisation d’un agent est un vrai bonus sur le profil de l’emprunteur.

Pour une banque, ce statut assure un versement régulier et durable du salaire, bien qu’il doive s’accompagner d’une gestion financière efficace sans incident de compte régulier. Dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier pour fonctionnaire, les démarches pourront alors, sous conditions, être plus rapides à mettre en place. Les conditions d’emprunt pourront aussi être plus favorables avec un taux préférentiel par exemple.

A noter : durant les négociations, un conseiller de banque peut demander, pour valider une demande de rachat du prêt à l’habitat au meilleur taux, des contreparties à l’emprunteur telles que :

• le rapatriement des comptes bancaires du foyer et la domiciliation des revenus,
• la souscription de l’assurance habitation (MRH) pour couvrir le bien financé et d’autres produits d’assurance ,
• l’ouverture d’un ou de plusieurs produits d’épargne,
• l’achat de parts sociales chez les banques mutualistes…

Quelle est la différence entre un rachat de crédit immobilier et une renégociation ?

Il est important de faire la distinction entre ces deux opérations qui sont sensiblement différentes, bien que leurs objectifs soient communs.

Un rachat de crédit a pour principe de faire intervenir une autre banque que l’organisme prêteur pour clôturer la dette en cours et débloquer un nouveau prêt avec de meilleures conditions. Une renégociation de crédit immobilier permet également de réadapter les conditions de remboursement (durée, taux, mensualité…), mais en conservant le financement chez sa propre banque. Lorsqu’une renégociation aboutie, le prêteur d’origine reste donc l’interlocuteur jusqu’à la fin du contrat.

L’intérêt du rachat de crédit immobilier peut être double :

• c’est une alternative lorsque le conseiller bancaire refuse de renégocier les conditions d’emprunt du contrat d’origine,
• c’est également un moyen de mettre en concurrence les termes du contrat initial avec ce que propose la concurrence afin de négocier de meilleures conditions.

Peut-on faire un rachat de crédit immobilier avec des crédits à la consommation ?

Dans le cas où le projet de l’emprunteur est de faire racheter un prêt immobilier mais également des crédits conso en cours, l’opération qui convient est le regroupement de crédits, souvent associée au rachat de crédit.

L’objectif d’un regroupement de prêts est de réunir tous les crédits d’un foyer, de nature immobilier et à la consommation, dans un seul emprunt. La durée de remboursement et le montant des mensualités peuvent être réadaptés pour réduire le taux d’endettement et remettre à l’équilibre le budget du foyer. La nouvelle mensualité pourra être réduite par rapport au montant cumulé des anciennes mensualités regroupées.

Il existe deux offres pour cette opération : le regroupement de crédit conso et le regroupement de crédit hypothécaire. La nature de l’offre varie suivant la composition des emprunts à faire racheter par une autre banque. Lorsque les encours de crédit immobilier représentent 60 % ou plus du montant total de l’opération, alors la banque formule une offre de regroupement de crédit immobilier. Par conséquent, le regroupement de crédits à la consommation se présente dès que les encours de crédit conso rachetés sont supérieurs à 40 %.