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Un crédit immobilier est un financement bancaire qui permet de faciliter l’acquisition d’une maison ou d’un appartement ancien, d’un terrain ou d’une construction neuve. Les fonds, qui peuvent être empruntés chez une banque partenaire de CF-Crédits, participent effectivement à financer en partie ou en totalité le prix d’achat pour devenir propriétaire d’un bien.
Pour restituer le capital mis à sa disposition, l’emprunteur va payer chaque mois une échéance sur toute la durée de remboursement prévue par le contrat. Chacun des versements se compose d’un montant pour amortir la somme prêtée par l’organisme et d’intérêts bancaires. Le total des intérêts est calculé par l’application d’un taux nominal de prêt immobilier.
Un contrat de crédit immobilier va récapituler toutes les modalités comme le montant financé par l’établissement bancaire partenaire et la période pour le rembourser. Voici le reste des éléments qui figurent dans une offre de prêt :
Un financement de nature immobilier peut s’avérer indispensable dans la mesure où les projets d’acquisition coûtent en moyenne plusieurs centaines de milliers d’euros. L’opération est ainsi une solution pour les foyers qui ne disposent pas assez de liquidités pour payer comptant ou qui souhaitent tout simplement conserver leur argent.
L’autre avantage d’un crédit immobilier, c’est qu’il peut permettre de financer tout type de projet à l’habitat :
Enfin, il est possible de rembourser un prêt immobilier en choisissant une durée qui peut s’étaler jusqu’à 25 ans. L’emprunteur peut donc définir une durée du contrat en concordance avec ses capacités mensuelles de remboursement. Ce faisant, il pourra amortir son opération avec une mensualité adaptée aux revenus de son foyer.
On dénombre plusieurs catégories de crédit immobilier, chacun ayant ses propres caractéristiques et modalités de remboursement, voici les principales :
Le crédit immobilier amortissable est l’opération la plus couramment empruntée par les particuliers. Une fois les fonds débloqués par la banque, le foyer rembourse alors une mensualité jusqu’à ce que son contrat prenne fin et que le capital soit entièrement amorti. En général, la prise d’une caution auprès d’un organisme sera nécessaire, tout comme la souscription d’une assurance de prêt immobilier.
Le prêt immobilier dit « in fine » à la particularité de reporter le remboursement du capital lors de la dernière mensualité. L’emprunteur ne verse que le montant des intérêts ainsi que ses cotisations d’assurance durant la vie du contrat. Il procure l’avantage de verser des mensualités moins élevées, néanmoins le foyer doit s’assurer d’avoir les capacités pour restituer, à la toute fin, la totalité de la somme d’argent empruntée.
Un crédit immobilier hypothécaire consiste enfin à mettre en garantie le bien acheté, ou un logement appartenant déjà au foyer, pour obtenir plus facilement un accord de financement. L’hypothèque est en effet une sûreté réelle qui va améliorer la qualité d’un dossier. Elle peut être demandée conjointement avec la caution bancaire ou pour la substituer. Pour mettre en place cette garantie, il est nécessaire de passer chez un notaire pour rédiger un acte authentique.
Depuis le 1er janvier 2022, la majorité des dossiers de prêt immobilier ne pourra être financée que si le taux d’endettement de chaque foyer reste inférieur ou égal à 35 %, en comptabilisant la mensualité de ce nouvel emprunt.
Concrètement, cela veut dire qu’un foyer peut consacrer, au maximum, 35 % de ses revenus totaux pour payer ses charges récurrentes. La proportion restante, qualifiée de « reste à vivre », doit permettre de subvenir aux dépenses du quotidien familial.
Plus que jamais, l’octroi de crédit immobilier est généralement conditionné par la présence d’une somme d’argent que le foyer va mobiliser, via ses économies, pour payer au minimum les frais d’achat. C’est-à-dire les frais de notaire, qui représentent entre 8 et 10 % du prix d’acquisition dans l’ancien, à payer en supplément notamment via l’apport immobilier.
Cet apport, en plus de démontrer que le foyer avait une vraie capacité d’épargne en vue du projet immobilier, va également contribuer à négocier de meilleures conditions de crédit. Il peut s’agir d’un taux nominal plus bas par exemple, ce qui va réduire le coût total du financement. Il contribue aussi à emprunter moins et donc soit à rembourser plus rapidement, soit à amortir des mensualités au montant moins élevé.
La solvabilité est le critère clé qui va conduire la banque à accepter ou à refuser de financer une demande de crédit immobilier. Pour cela, un emprunteur doit se montrer solvable et fiable. Il doit avoir un CDI ou être fonctionnaire et ne pas être fiché FICP ou FCC chez la Banque de France. En toute logique, une personne déclarée surendettée ne peut pas non plus prétendre à un financement.
Pour optimiser ses chances d’obtenir un prêt à l’habitat, le mieux est donc de montrer patte blanche. Concrètement, les comptes en banque du foyer doivent être bien tenus avec peu ou pas d’incident de paiement.
Si la gestion budgétaire est réalisée de façon responsable, qu’une somme d’argent est épargnée presque chaque mois et qu’aucun retard de paiement n’est à signaler, un accord sera alors beaucoup plus simple à obtenir de la part de l’organisme bancaire partenaire. Des revenus élevés seront également appréciés pour avoir une marge de risque conséquente.
Quelle que soit la situation financière ou personnelle d’un foyer, une banque demandera toujours d’assurer le montant du crédit avec la souscription d’une assurance emprunteur. Celle-ci vient garantir les risques de décès et d’invalidité de l’emprunteur durant la vie du contrat.
Selon la nature d’un sinistre, la compagnie d’assurance va soit prendre en charge le paiement des mensualités sur une période donnée, soit rembourser le capital suivant le niveau de quotité notamment en cas de décès. La quotité doit être obligatoirement égale à 100 %. Pour un couple, elle peut être répartie inégalement entre les co-emprunteurs du moment qu’elle atteint le seuil des 100 %.
À savoir que des garanties complémentaires sont très souvent demandées par nos établissements bancaires partenaires pour qu’elles donnent leur accord. Généralement, l’emprunteur devra choisir entre la caution ou l’hypothèque.
Pour la première solution, une société de cautionnement va se porter garante après que l’emprunteur ait effectué un versement de quelques milliers pour valider son adhésion. Si le foyer a un coup dur financier, la caution peut prendre le relais et rembourser une ou plusieurs mensualités durant une certaine période. Il faudra cependant lui restituer les fonds.
L’alternative suivante est d’hypothéquer un bien immobilier au profit de la banque prêteuse. Si des mensualités se retrouvent impayées, le bien mis en garantie pourra être saisi puis vendu pour rembourser la banque. Avant d’en arriver à cette situation délicate, des négociations peuvent bien entendu être entreprises pour faciliter le paiement des mensualités.
Une simulation de crédit immobilier peut d’abord se faire bien en amont pour connaître le budget dont dispose un foyer pour acheter un logement. Avec cette information, il sera beaucoup plus facile de trouver un bien avec un prix raisonnable et en rapport avec ses capacités financières.
Un compromis de vente sera ensuite signé une fois que le bien à acquérir a été identifié, il est d’une validité de 3 mois. S’ensuit un délai de 45 jours pour signer une offre de crédit immobilier, soit la moitié de la durée du compromis. Si aucune banque n’accepte de financer ce projet d’achat, la clause suspensive s’active et le compromis est annulé. Attention, il faut toutefois généralement cumuler 3 refus par autant d’établissements bancaires pour que la clause d’active bel et bien, sans risquer des pénalités à payer au vendeur du bien immobilier.
Durant la phase de recherche d’une offre de prêt immobilier au meilleur taux, l’idée est de comparer plusieurs propositions concurrentielles. En tant que courtier, CF-Crédits est capable de réaliser ces démarches pour faire gagner un temps considérable à l’emprunteur. En effectuant une seule demande sur notre formulaire en ligne, le dossier sera monté puis envoyé à l’ensemble de nos partenaires bancaires. Les offres reçues par le conseiller seront ensuite négociées pour présenter les modalités de remboursement les plus attractives. En général, ce travail de recherche peut prendre quelques jours à quelques semaines.
Une fois que l’emprunteur aura choisi la proposition de crédit immobilier qui lui semble la plus adaptée à ses besoins et ses finances, il n’aura plus qu’à la signer. Un délai de rétraction légal de 10 jours s’active automatiquement, puis vient la signature de l’offre définitive. Le déblocage des fonds s’effectuera lors du RDV pour signer l’acte d’achat chez le notaire et obtenir la remise des clés.
En règle générale, à partir de la signature d’un compromis de vente, il faut compter environ 2 à 5 mois pour débloquer le crédit immobilier et devenir propriétaire du bien.
Depuis le 3ème trimestre de 2022, les taux de crédit à l’habitat ont commencé à remonter brusquement. Si la période où ils étaient encore à plus de 4 ou 5 % n’est pas encore pour tout de suite, le temps où les banques accordaient des offres inférieures à 1,5 % semblent révolues à court terme. En effet, les taux nominaux de crédit immobilier devraient continuer à augmenter en 2023. Actuellement, le taux moyen est nettement supérieur à 2 %.
Cette forte hausse entraîne d’ailleurs ce qui est surnommé « l’effet de ciseaux ». C’est-à-dire une hausse des taux des établissements bancaires qui est plus rapide que la remontée des taux de l’usure, ajustés par la Banque de France tous les trimestres. En conséquence, beaucoup de dossiers de crédit immobilier se retrouvent avec un refus car ils dépassent le seuil légal du TAEG le plus élevé qu’une banque est en droit de proposer.
En cette fin d’année 2023, les emprunteurs ne recherchent donc plus tant un taux record, mais une faisabilité. Toutefois, les bons profils conservent des arguments valides pour obtenir un taux préférentiel. Les fonctionnaires sont concernés car ils sont considérés comme des emprunteurs privilégiés grâce à leur sécurité de l’emploi. Négocier un taux très bas reste donc toujours envisageable, néanmoins plus dans la même mesure qu’en 2021.
Les démarches pour emprunter un financement, en vue d’acheter un logement, sont souvent longues et compliquées. Pour que votre projet se concrétise rapidement, tout en déléguant les tâches administratives à un expert, le plus simple est de contacter un conseiller CF-Crédits en réalisant une demande de crédit immobilier sur notre espace dédié, qui est gratuite et sans engagement.
Notre équipe de confiance se tient à votre disposition pour effectuer une simulation de crédit immobilier dans le but de vous aider à mieux vous projeter. Les différents résultats vous permettront d’affiner davantage votre budget immobilier. Vous pourrez ensuite aller plus loin en décrochant un avis de faisabilité. Il faudra alors envoyer vos documents justificatifs pour que votre interlocuteur dédié puisse réaliser son étude dans un bref délai.
Votre dossier sera envoyé chez des établissements bancaires partenaires réputés proposant des conditions de financement favorables. Grâce à CF-Crédits, vous serez donc accompagné du début jusqu’au déblocage des fonds et vous profiterez de conseils avisés et d’une offre de crédit immobilier au meilleur taux.
Expert en opération de crédit pour les particuliers.
