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Comme pour tout emprunteur, le projet à l’habitat d’un fonctionnaire est souvent associé à la souscription d’une assurance de prêt en vue de couvrir le crédit immobilier pour réaliser l’achat.
Ce contrat d’assurance est une garantie visant à protéger le capital prêté par une banque en cas de décès ou d’invalidité de l’emprunteur. Il couvre le plus souvent l’emprunt jusqu’au terme de la phase de son remboursement. C’est-à-dire qu’un sinistre prévu dans les clauses d’un contrat va permettre de rembourser intégralement ou une partie du capital emprunté, en fonction de la répartition de la quotité.
Pour bénéficier des garanties d’une assurance de prêt, les personnes d’un foyer qui ont emprunté un crédit immobilier vont payer chaque mois une cotisation. Son montant est souvent compris entre quelques euros à plusieurs dizaines d’euros.
Les emprunteurs, qu’ils soient fonctionnaires ou non, n’ont aucune obligation juridique de souscrire une assurance pour leur crédit quelle que soit sa nature, elle est donc facultative.
Cependant, un établissement bancaire est autorisé, lors des négociations d’un prêt immobilier, d’un crédit conso ou d’un rachat de crédit, à conditionner son accord de financement à la souscription d’une assurance de prêt. La raison est simple : la banque prêteuse cherche à protéger systématiquement le capital prêté en cas d’invalidité ou de décès de l’emprunteur.
Ce sont les lois Lagarde, Hamon et l’amendement Bourquin qui encadrent en grande partie les modalités de souscription et de changement de contrat d’assurance de crédit. La loi Lagarde a d’abord apporté une avancée majeure en 2010 : autrefois monopolisée par les banques prêteuses, l’assurance de prêt immobilier pouvait être déléguée aux compagnies d’assurance avant la signature du crédit. L’avantage pour les foyers ? Ouvrir le marché à la concurrence pour faire diminuer les tarifs.
En 2015, la loi Hamon renforce davantage la flexibilité des assurances de prêt en permettant d’en changer sur les 12 premiers mois. L’amendement Bourquin a enfoncé le clou, début 2018, en permettant à tout un chacun de changer d’assurance emprunteur tous les ans, à l’occasion de la date anniversaire de la signature de l’offre de prêt, et quelle que soit l’ancienneté du crédit immobilier : c’est le fameux principe de rétroactivité.
Les conditions pour adhérer à une assurance de prêt sont devenues plus souples depuis quelques années. Un fonctionnaire peut en faire la demande soit :
L’assurance de crédit de la banque est souscrite au moment de signer l’offre de prêt. Ce type de contrat propose des garanties uniformes pour un coût particulièrement élevé pour certains profils emprunteurs, notamment les jeunes en bonne santé et non fum. Si l’emprunteur de la fonction publique cherche à obtenir des garanties personnalisées au meilleur prix, il est conseillé de se détourner de l’offre de groupe proposée par les établissements bancaires.
L’assurance de prêt d’un assureur de métier est un contrat plus flexible avec des garanties personnalisables pour un tarif souvent plus compétitif. Le fait de choisir une assurance autre que celle de la banque est ce qui est appelé la délégation d’assurance de prêt immobilier. Elle peut être souscrite juste avant la signature du crédit ou ultérieurement. Toutefois, le changement d’un contrat de groupe vers une offre individuelle peut être réalisé en respectant deux temporalités : durant les 12 premiers mois de l’emprunt et, passé ce délai, à chaque date anniversaire de signature de l’offre de prêt.
Une assurance de prêt va systématiquement couvrir à minima les co-emprunteurs avec des garanties contre le décès (DC) et contre la Perte totale et irréversible d’autonomie (PTIA) pendant la vie du crédit. Elles sont indissociables d’un contrat de base.
Un fonctionnaire peut en revanche ajouter des garanties complémentaires facultatives à son assurance :
Une invalidité totale approuvée entraîne une incapacité à exercer sa profession à la suite d’un accident. Pour que ce statut soit prononcé, le taux d’invalidité doit être supérieur à 66 %. La mesure du taux d’invalidité est diagnostiquée par un médecin.
Une invalidité partielle repose sur le même mécanisme que l’IPT, seulement le taux d’invalidité doit être supérieur à 33 %.
Cette garantie couvre l’emprunteur dont l’état de santé le rend incapable d’exercer une profession et de gagner un revenu de façon temporaire.
La MNO peut couvrir les troubles dorsaux et psychologiques. Le terme d’objectivité est utilisé car l’intensité des maux est difficile à mesurer.
Le statut de fonctionnaire offre aux emprunteurs travaillant dans la fonction publique une protection qui rend la garantie perte d’emploi inutile, d’autant qu’elle est coûteuse.
Les exclusions de garantie
Les divers degrés de protection des garanties peuvent s’accompagner de conditions d’exclusion. C’est-à-dire que l’emprunteur ne sera pas indemnisé si l’accident ou le sinistre fait partie des exclusions dans les clauses du contrat, à moins de réaliser un rachat d’exclusion. Elles peuvent être communes à tous tandis qu’il peut exister des exclusions associées aux risques propres aux situations professionnelles et personnelles de chaque emprunteur.
La quotité est le fait de couvrir un pourcentage du capital emprunté pour chaque co-emprunteur. Plus ce pourcentage est élevé et plus le montant de la cotisation d’assurance augmente. Chacun peut décider de se couvrir jusqu’à 100 % du capital, ce qui signifie que la quotité totale d’un couple peut atteindre 200 %. Elle permet notamment de calculer le montant de l’indemnité payé par l’assureur à la suite d’un décès ou d’une invalidité.
Ex : un couple de fonctionnaires rembourse un crédit immobilier avec un capital restant dû de 100 000 euros. Chaque tête est assurée avec une quotité égale à 50 %. Le décès d’un des membres du foyer entraînera alors une indemnisation de 50 % du capital restant dû, soit 50 000 euros.
En règle générale, un établissement bancaire va exiger une quotité égale à 100 % pour chaque dossier financé. Les co-emprunteurs doivent donc veiller à ce que l’addition de leur quotité soit supérieure ou égale à ce seuil. En revanche, ils ont souvent le champ libre sur la façon dont ils doivent se la répartir, bien que le conseiller puisse apporter son expertise.
Conseil : un foyer doit prendre en compte un écart de revenus pour bien répartir sa quotité. L’objectif est de protéger le conjoint gagnant un salaire nettement plus faible. Concrètement, cette personne doit être capable de continuer à rembourser ses mensualités de crédit, après une perte de revenu causée par un décès ou une invalidité de son conjoint, sans que son équilibre budgétaire ne soit compromis. Pour ce faire, il est possible d’imaginer une répartition comme suit : une quotité à 70 % pour le membre avec un haut revenu et à 30 % pour le second.
Le montant d’une cotisation mensuelle d’assurance de prêt immobilier pour fonctionnaire est calculé grâce aux Taux d’assurance effectif annuel (TAEA). Mais avant de proposer un taux, l’assureur évalue plusieurs éléments :
Les hypothétiques pathologies physiques et psychiques des emprunteurs, au même titre que les risques de leur situation professionnelle et personnelle, sont récapitulées dans le questionnaire de santé. Ce document permet en effet d’évaluer le risque global que peut encourir un professionnel à assurer un crédit immobilier. Plus le risque est indiqué comme important et plus le coût total de l’assurance sera élevé. Il est d’ailleurs tangible que la demande d’assurance soit refusée du fait d’un risqué jugé comme étant trop important.
Un fonctionnaire dispose d’une bonne marge de négociation du fait d’un statut privilégié. Néanmoins, certaines professions, comme policier ou sapeur-pompier, sont jugées à risque par les assureurs qui peuvent appliquer des surprimes. Très simplement, le professionnel accepte de couvrir le risque en échange d’une cotisation plus chère.
La solution pour trouver l’assurance de prêt la moins chère pour un fonctionnaire et la plus adaptée en matière de garanties est de réaliser une délégation d’assurance. L’objectif est de démarcher plusieurs compagnies d’assurance afin de comparer gratuitement les devis et d’identifier la meilleure offre. Mais avant de lancer ses recherches, l’agent de la fonction publique doit demander à son conseiller bancaire de lui imprimer la Fiche d’information standardisée (FIS) où figure l’ensemble des garanties que l’assureur externe doit obligatoirement couvrir.
Pour être appuyé, un fonctionnaire peut faire appel à l’accompagnement que proposent les experts en intermédiation bancaire. Ce type de professionnels va assister l’emprunteur pour qu’il puisse décrocher le meilleur contrat d’assurance. Pour cela, il va proposer la demande d’assurance de crédit immobilier à son réseau composé d’assureurs de métier. Après une phase de négociation conduite par l’intermédiaire, la meilleure proposition de contrat est retenue puis présentée à l’emprunteur fonctionnaire. Sa signature validera définitivement la demande de délégation d’assurance.
Question : une délégation d’assurance de prêt coûte-t-elle des frais ?
Effectivement, des frais de dossier sont parfois facturés une fois la signature du nouveau contrat. Mais la somme peut paraître légère en comparaison des économies qu’il est possible de réaliser sur la durée restante du crédit immobilier. En général, les frais de dossier sont donc rapidement amortis.
Un professionnel, que ce soit la banque prêteuse ou une compagnie d’assurance, n’est pas tenu d’accepter une demande pour couvrir le crédit immobilier d’un emprunteur. Un refus peut donc s’avérer problématique si le foyer ne parvient pas à trouver puis à signer une offre d’assurance de prêt. La banque sollicitée pour financer le bien immobilier risque en effet de ne pas accorder l’emprunt en l’absence d’un contrat d’assurance.
Comment y remédier ? Déjà, il faut comprendre l’objet du refus. Pour quelle raison le professionnel refuse d’assurer mon crédit ? Si la réponse se réfère à un risque aggravé lié à la santé, à la profession ou à une activité sportive, il est possible de négocier. En effet, l’emprunteur peut effectuer un rachat d’exclusion. C’est-à-dire qu’il va être couvert à condition de payer une surprime, soit un coût supplémentaire chaque mois à sa cotisation d’assurance. Aussi, l’emprunteur peut décider de ne pas être garantie pour le risque qui pose problème, bien que cela ne soit pas recommandé.
L’autre réflexe, c’est de bien choisir les compagnies d’assurance démarchées. Toutes disposent de leurs propres offres, et de leurs propres modalités et exclusions de garantie. Un fonctionnaire peut ainsi signer un contrat sur mesure adapté à sa situation et à ses risques aggravés s’il parvient à faire le tri entre les assureurs. Dans ce sens, il existe des professionnels qui sont spécialisés pour des profils identifiés et qui adaptent leurs offres en conséquence.
Refus systématique pour cause de santé : le recours à la Convention AERAS
La Convention AERAS est un moyen pour les personnes avec un risque aggravé de santé d’emprunter, sous conditions, un crédit tout en étant couvert. Son principal objectif est par conséquent d’affaiblir les discriminations d’accès à l’emprunt pour les personnes qui ont un risque plus important de décès ou d’invalidité pendant le remboursement d’un prêt. Les agents de la fonction publique, à l’instar des salariés du privé, peuvent tout à fait bénéficier de la Convention AERAS.
Expert en opération de crédit pour les particuliers.
