Rachat de crédit immobilier

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Baisser le taux d’intérêt de son prêt immobilier, diminuer le montant de ses échéances ou encore optimiser le coût total de ses encours, le rachat de crédit immobilier est sollicité pour diverses raisons. Voici quelques principales informations à connaître avant de se lancer dans cette opération bancaire.

Qu’est-ce qu’un rachat de crédit immobilier ?

Un rachat de crédit est une opération bancaire qui vise à faire des économies sur un prêt immobilier en cours. S’il est possible de réviser des conditions plus avantageuses à l’aide d’une renégociation du taux, la banque des emprunteurs n’est pas toujours en mesure de répondre favorablement à cette demande, ou, le taux négocié peut ne pas satisfaire entièrement les demandeurs. Dans ce cas, il reste possible de se tourner vers une nouvelle banque. En langage financier, on parlera alors d’un rachat de crédit immobilier. Le ménage emprunteur négocie des nouvelles conditions de financement pour leur crédit immobilier en cours de remboursement. Ce dernier va être intégralement remboursé à l’établissement quitté. La nouvelle banque va alors mettre en place un autre financement ainsi qu’un nouvel échéancier.

Pour réaliser des économies, le taux de ce nouveau prêt sera revu à la baisse. Pour cela, les mensualités seront soit réduites ou bien la durée restante sera raccourcie sans toucher au montant de la mensualité.

Concrètement, opter pour un rachat de crédit immobilier revient à souscrire un nouvel emprunt à l’habitat dans une nouvelle banque qui va devoir racheter le prêt initial. Une opération bancaire qui, bien sûr, n’est pas gratuite.

En fait, l’emprunteur rembourse son crédit par anticipation, ce qui implique de payer des frais de dossier, de garanties et des pénalités de remboursement anticipé (3 % du capital restant dû). Ces pénalités ou indemnité de remboursement anticipé (IRA) peuvent représenter une somme conséquente.

Ainsi, pour que l’opération soit rentable, les frais engendrés doivent être inférieurs à l’économie réalisée. Il faut donc bien faire ses calculs en respectant certains principes comme la règle de 0,7 % d’écart entre le taux initial et le taux proposé pour l’opération, si le prêt est relativement jeune. Si le crédit racheté est déjà bien avancé dans sa durée, il est recommandé d’obtenir une différence de taux d’au moins 1% pour ne pas grignoter le gain de l’opération.

Regroupement de crédit immobilier : les caractéristiques


Le rachat de prêt est donc une solution idéale pour un financement de nature immobilière. Mais comment faire avec d’autres types de prêts en cours ? A savoir les prêts à la consommation, les crédits revolving, prêt auto et même une LOA. Parmi les opérations bancaires, l’une d’entre elle peut être sollicité pour rassembler différents emprunts : le regroupement de crédit.

Abusivement appelé rachat de crédit immobilier, cette opération permet de regrouper plusieurs crédits dont au moins un prêt à l’habitat en un unique financement. A la clé, un nouveau crédit pour lequel l’emprunteur aura un seul taux, une seule mensualité adaptée au mieux à ses revenus et une durée de remboursement déterminée à l’avance.

Le rachat de crédit immobilier est soumis aux dispositions du Code de la consommation qui régit les prêts immobiliers même si le montant total de l’opération est inférieur à 75 000 euros. Selon la législation en vigueur, dans le regroupement de crédit immobilier, la part des prêts immobiliers doit être égale ou supérieure à 60 % du montant total des prêts à racheter.

Avec un regroupement de crédits dit immobilier, la durée du prêt varie entre 5 ans et 35 ans, l’âge de fin de crédit peut atteindre jusqu’à 99 ans.

Les conditions d’acceptation dépendent d’un établissement de crédit à l’autre, les inscriptions sur les fichiers FICP ou FCC de la Banque de France ne sont pas toujours rédhibitoires, notamment si le demandeur est propriétaire d’un bien immobilier en France. Dans ce cas de figure, le bien pourra être engagé pour garantir l’opération. Dans certains cas, le montant du crédit peut atteindre 85 % (voir 90 %) de la valeur des biens immobiliers apportés en gage. Enfin, il est important que le bien soit localisé en France, a contrario, les banques spécialisées en rachat de crédits pourraient se montrer plus réticentes voire fermées à l’opération.

Le rachat de crédit immobilier pour fonctionnaire

A contrario de la renégociation d’un prêt, le rachat de crédit immobilier implique de changer de changer de banque. Pour un fonctionnaire, le changement d’établissement n’est pas un handicap. Au contraire il s’agit d’une situation toute à son avantage. En effet, le statut de fonctionnaire est un profil recherché et apprécié des banques. D’une part, l’exercice au sein de la fonction publique permet de s’assurer de la pérennité de son emploi.

Cet état de fait est plutôt rassurant pour un organisme prêteur car si un CDI (contrat de travail à durée indéterminée) est un bon point, la titularisation d’un agent est un vrai bonus sur le profil de l’emprunteur. Pour une banque, ce statut assure un versement régulier et durable du salaire. Dans le cadre d’un rachat de prêt pour fonctionnaire, les démarches pourront alors, sous conditions, être plus faciles à mettre en place.

Enfin, le regroupement de crédits n’implique pas nécessairement de changer de banque. Mais l’occasion peut être saisie pour réduire ses frais bancaires et même pour chercher de meilleures assurances de prêt.

Comment obtenir un regroupement de crédit immobilier ?

Qui peut faire un regroupement de prêts immobilier

Logiquement le rachat de crédit immobilier s’adresse aux propriétaires et aux accédants à la propriété souhaitant rembourser autrement leur crédit immobilier en cours.

Les dettes familiales, prêts à la consommation, les découverts bancaires… peuvent être intégrés dans un rachat de crédit immobilier. Un nouveau besoin de financement peut aussi être intégré dans l’opération.

Par ailleurs, pour obtenir un rachat de crédit immobilier, en général, le propriétaire emprunteur n’a pas d’autre choix que de solliciter un autre établissement bancaire que son prêteur initial. Une option longue et coûteuse, mais qui peut valoir le coup.

Rachat de crédit immobilier : les avantages et les motivations

Dans le cadre d’un rachat de crédit immobilier, les avantages dépendent du profil de l’emprunteur, de sa situation financière et personnelle, de sa capacité d’emprunt, de son besoin de financement ainsi que de la nature des prêts concernés par l’opération.

Dans tous les cas, cette opération bancaire permet de n’avoir plus qu’un seul prêt, une seule mensualité adaptée, un budget équilibré, un seul interlocuteur, une gestion de budget simplifiée.