Pour évaluer le coût total d’un prêt immobilier fonctionnaire une fois les capitaux remboursés, il suffit d’analyser et d’additionner l’ensemble des indicateurs qui forment le TAEG, soit le taux annuel effectif global.
Les intérêts calculés par le taux nominal
Se lancer dans la grande aventure de l’achat immobilier, c’est aussi le moment de se poser les bonnes questions. Celle qui vient naturellement, c’est de savoir comment est calculé le coût d’un crédit immobilier fonctionnaire. Tout d’abord, le prêt immobilier est une opération bancaire demandée par un ménage qui souhaite emprunter une somme pour régler le prix d’achat d’un logement. C’est donc un mécanisme qui contribue à aider à l’accession à la propriété. L’établissement bancaire qui formule et accorde l’offre de prêt s’attend bien évidemment à ce que le propriétaire rembourse le capital tout en injectant dans la mensualité une part dédiée aux intérêts en guise de rémunération pour le prêteur.
Les intérêts constituent ainsi le premier élément à intégrer dans le coût d’un prêt immobilier fonctionnaire. Ils sont calculés suivant le niveau du taux d’intérêt nominal proposé par la banque. Les meilleurs taux sont souvent attribués aux profils emprunteurs les plus intéressants que les professionnels recherchent. En plus de la qualité du profil (âge, revenus, patrimoine, gestion de comptes, etc…) la durée du crédit a une incidence directe sur le taux d’intérêt puisque les prêts formulés sur des durées restreintes incorpore des taux plus faibles.
À l’heure actuelle, la conjoncture est plutôt heureuse pour les personnes qui envisagent d’acheter un logement à crédit puisque les taux sont au plus bas de l’histoire. Les Français s’endettaient en septembre avec un taux moyen de 1,18% en septembre, soit à 0,01% de plus du record historique du mois d’août 2019.
Ajouter le taux d’assurance de prêt, un indicateur coûteux
Pour identifier le coût d’un prêt fonctionnaire, il faut ajouter au taux nominal le taux d’assurance emprunteur. Ici, il s’agit simplement de la couverture qui va venir garantir la prise en charge du remboursement du prêt pour des situations reconnues par avance dans le contrat (a minima décès et invalidité). Pour l’emprunteur, il convient de faire une couverture personnalisée à son profil, mais aussi de bien négocier le coût de son assurance de prêt fonctionnaire car, avec les taux canons du moment, il arrive que son coût soit supérieur au montant total des intérêts sur toute la durée du crédit immobilier.
Si l’offre proposée par la banque n’est pas assez convaincante, alors il est possible de déléguer l’assurance du crédit chez un concurrent avant le début du prêt. Après la signature de l’offre de prêt, le fonctionnaire peut changer d’assurance emprunteur dans les 12 mois, mais une fois ce délai épuisé il peut faire une délégation à l’occasion de chaque date anniversaire du contrat. Depuis plusieurs mois, la date de signature de l’offre de crédit est la date de référence annuelle pour la résiliation.
Des frais additionnels dans le TAEG
De plus, la banque facture de manière générale des frais de dossier afin de rétribuer le temps que le conseiller a consacré de la constitution du dossier jusqu’au déblocage du crédit fonctionnaire. Les frais de dossier sont également payés durant la phase d’amortissement du financement et doivent donc être comptabilisés dans le TAEG. Tout comme les autres indicateurs, les emprunteurs peuvent jouer la carte de la négociation pour limiter le montant.
Pour ce qui est des frais complémentaires qui sont facturés suivant les caractéristiques des dossiers, le TAEG peut inclure des frais hypothécaires lorsque le financement est garantie avec un habitat possédé par le foyer. En dernier lieu, des frais sont appliqués lorsqu’un intermédiaire bancaire est sollicité pour une opération de prêt immobilier fonctionnaire ou un rachat de crédit notamment.
