Présentée en conseil des ministres par le ministre de l’économie, une ordonnance relative aux offres de prêt à l’habitat proposant de mieux encadrer l’obligation de la domiciliation de ses revenus en échange d’un crédit immobilier.
Domiciliation des revenus : un prérequis ?
A savoir que la domiciliation des revenus consiste à faire de l’établissement bancaire qui accorde le prêt immobilier sa banque principale. Cette pratique, la quasi-totalité des emprunteurs y sont confrontés.
En fait, à l’heure de demander un crédit à l’habitat, le banquier ou le chargé de clientèle présente systématiquement le rapatriement du compte bancaire principal de l’emprunteur comme une condition indispensable. En face de négociation, il est souvent difficile pour le futur emprunteur de mettre en cause cette domiciliation.
Le crédit immobilier étant le principal produit d’appel pour la conquête ou la reconquête client, les prêteurs n’hésitent plus à faire des efforts, quitte à rogner souvent leurs marges sur le financement à l’habitat en espérant devenir la banque principale du futur emprunteur et ainsi obtenir des retombées sur d’autres produits (épargnes, assurance).
A savoir que pour prétendre aux meilleures conditions en vigueur, la domiciliation des revenus est devenue un prérequis, même si dans l’absolue, cela ne constitue pas une condition sine qua none. Toutefois, les grands groupes bancaires intègrent une clause de domiciliation des revenus et ne prélèvent quasiment pas sur un compte externe. La principale raison avancée est souvent la simplicité technique.
Prêt immobilier : vers un encadrement de la domiciliation des revenus ?
Le mercredi 1er juin 2017, le ministre de l’économie a présenté une ordonnance relative aux offres de prêt à l’habitat conditionnées à la domiciliation des revenus de l’emprunteur sur un compte bancaire. Cette ordonnance prévoit que les banques qui conditionnent l’octroi d’un financement à l’habitat à la domiciliation des revenus devront en informer clairement le futur emprunteur.
Les prêteurs devront également préciser la nature de cette obligation, mais aussi celle de l’avantage consenti en contrepartie (taux avantageux, assurance groupe, exonération de frais de dossiers…).
Par ailleurs, aucun établissement bancaire ne pourra exiger aux emprunteurs la domiciliation de leurs revenus au-delà d’une période fixée par décret. Selon l’ordonnance, ce décret d’application fixera cette période à 10 ans maximum sans dépasser la durée du contrat de prêt.
Ainsi, à l’issue de cette période, l’emprunteur pourra domicilier ses revenus dans une banque autre que celle qui a accordé son crédit, s’il le souhaite, tout en conservant l’avantage consentie en contrepartie jusqu’au remboursement total du financement.
Un délai jugé trop long pour être efficace
A savoir que la limitation de la domiciliation des revenus à 10 ans, sans pouvoir excéder la durée du contrat dans le cadre d’un crédit immobilier, n’est pas une surprise, ni une révolution. En fait, cette disposition est déjà prévue par la loi relative à la transparence, à la lutte contre la corruption et à la modernisation de la vie économique, baptisée Sapin 2.
Par ailleurs, même si elle semble spectaculaire en apparence, ce délai est jugé trop long pour être efficace. Certains observateurs estiment qu’elle ne devrait pas bouleverser la concurrence ou encore le marché. A savoir qu’en France, un prêt immobilier sur 15 ans, 20 ans ou plus, est remboursé en moins de 10 ans en moyenne.
Soit, les emprunteurs font racheter leurs encours pour pouvoir prétendre aux conditions plus avantageuses de financement, soit ils remboursent le capital restant dû afin de se ré-endetter pour acquérir un nouveau bien. Comme toutes choses égales par ailleurs, les emprunteurs domicilient à nouveau leurs salaires ou revenus assimilés dans leur nouvelle banque et ce, tous les dix ans en moyenne.
Cette nouvelle ordonnance n’y changera donc pas grand-chose. De plus, la législation actuelle renforcée par la loi Macron facilite déjà la mobilité bancaire, même avec un crédit immobilier en cours de remboursement.
